物流園區所在區域的經(jīng)濟優(yōu)勢，主要考慮的指標是物流園區所輻射、覆蓋范圍內主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)類(lèi)別，可分為工業(yè)產(chǎn)成品、工業(yè)原材料、農副產(chǎn)品等，物流園區應突出主要經(jīng)濟類(lèi)別。

物流園區所在區域政府宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展調控方向及政策傾向；交通狀況與單位時(shí)間最大車(chē)輛通行能力，是考慮政府宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展調控的重點(diǎn)中遠期發(fā)展方向及相應政策傾向，如果政府重點(diǎn)中遠期經(jīng)濟發(fā)展方向定位是工業(yè)產(chǎn)成品，那么，物流園區規劃的經(jīng)營(yíng)方向是絕對不可以以農副產(chǎn)品為主營(yíng)方向的，其原因有二，一是不會(huì )得到政府政策支持，二是園區遠景規劃目標難以實(shí)現，因為項目不在政府調控的重點(diǎn)中遠期經(jīng)濟發(fā)展方向之內。所以園區項目規劃一定要符合區域政府宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展調控的重點(diǎn)中遠期發(fā)展方向及相應政策；同時(shí)還要考慮道路交通狀況，項目園區輻射方向的道路等級、里程以及園區周邊進(jìn)入園區的道路狀況、里程；最為重要的是園區進(jìn)出的交通狀況，也即進(jìn)出園區主干道的最大單位時(shí)間車(chē)輛通過(guò)能力。

園區功能輻射范圍及范圍內道路交通狀況。園區功能輻射范圍，是指園區功能發(fā)揮所能覆蓋的最大半徑經(jīng)濟范圍，這是一個(gè)量化指標，要評估園區目標功能所覆蓋的區域內的與園區設計目標

相適應于統一的數量指標，包括目標行業(yè)企業(yè)數量，主要產(chǎn)品及關(guān)聯(lián)產(chǎn)品總量，總銷(xiāo)量及銷(xiāo)售范圍等。這些指標，是我們設計、確定物流園區最大規模的基礎依據。

硬件要素首要的既是政府政策優(yōu)勢，如果項目園區各項功能設計符合區域政府宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展調控方向，那么項目的生命周期會(huì )很長(cháng)，我們在項目規模設計時(shí)，可以預留相應的規?？臻g，這樣項目的后期效益、利潤會(huì )有相當的增加，而此時(shí)是不需要增加大的成本投入的。

第二、園區功能定位、遠景規劃目標。園區功能定位是項目設計與策劃的重點(diǎn)，園區功能定位是項目收益、利潤的基礎來(lái)源，要分析項目區域的區位、地緣、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，確定項目本身的核心優(yōu)勢與核心競爭力，突出專(zhuān)業(yè)與技術(shù)優(yōu)勢，以核心競爭力帶動(dòng)項目整體規模效益的產(chǎn)生。

第三、運營(yíng)模式定位。運營(yíng)模式定位是與功能定位密不可分的，一般物流園區運營(yíng)模式分為倉儲型、批發(fā)銷(xiāo)售型、倉儲配送型、加工配送型、綜合功能型。

綜合功能型物流園區，是目前做的比較多的物流園區，綜合功能型物流園區是集貿易、倉儲、加工、配送（區域市內配送）、跨區域物流運輸為一體的大型物流服務(wù)園區。

所以物流園區的功能定位，是非常重要的，一旦定位失準，整個(gè)物流園區的經(jīng)營(yíng)會(huì )陷入艱難境地，甚至對投資人來(lái)講可以說(shuō)是滅頂之災。此種案例已經(jīng)有很多。

第四、信息系統建設。無(wú)論是哪種類(lèi)型的物流園區，信息系統建設是必不可少的軟件組成部分；這個(gè)信息系統應包括運營(yíng)管理系統、資源信息共享系統；管理系統是物流園區內部管理的專(zhuān)有、專(zhuān)用系統，資源信息共享系統包括貿易商品價(jià)格信息、車(chē)源信息、貨源信息、行業(yè)市場(chǎng)分析信息等共享的信息資源。

第五、管理架構設計。管理架構設計是保障項目園區正常運營(yíng)的基礎。一般物流園區管理架構根據園區類(lèi)型不同各有不同，綜合型物流園區管理架構可分為園區項目管理部作為園區項目總負責機構，下轄招商部、物業(yè)管理部、倉儲管理部、物流運營(yíng)部、網(wǎng)絡(luò )信息部等職能部門(mén)。

在整體管理上，可采取部門(mén)負責制、部門(mén)外包制或部門(mén)負責制與部門(mén)外包制相結合的管理模式。

上述各要素具備后，項目要搭建一個(gè)能夠實(shí)現項目目標的平臺。這個(gè)平臺包括外部貿易平臺、內部管理平臺、網(wǎng)絡(luò )信息平臺、電子商務(wù)平臺總之物流園區規劃、設計是一個(gè)系統工程，它涵蓋了宏觀(guān)經(jīng)濟學(xué)、系統工程學(xué)、運籌學(xué)、建筑工程學(xué)以及物流管理專(zhuān)業(yè)中的倉儲與配送中心運作管理、物流方案戰略規劃理論、物流項目策劃與論證等專(zhuān)業(yè)學(xué)科。

　　　　　　　　　　　　　　　　

項目論證內容

   

項目論證是一項目實(shí)體各個(gè)細節進(jìn)行可行性論證，是在詳盡市場(chǎng)調研的基礎上進(jìn)行一系列的數據采集與分析，主要內容包括：

１.項目目標市場(chǎng)容量；

２.項目區域行業(yè)市場(chǎng)總量，包括主營(yíng)產(chǎn)品、相關(guān)邊緣產(chǎn)品、本地產(chǎn)品與外埠產(chǎn)品消費總量；

３.行業(yè)市場(chǎng)的各種服務(wù)需求分析；

４.項目主體目標市場(chǎng)與目標客戶(hù)占有整體市場(chǎng)的比例；

５.客戶(hù)對本項目需求的成本分析；

６.項目綜合投入成本與產(chǎn)出效益分析，包括經(jīng)濟效益與社會(huì )效益；

７.項目功能設計與行業(yè)市場(chǎng)需求的吻合度；

８.項目規模設計與設計利潤率的吻合度；

９.項目實(shí)施空間與市場(chǎng)空間分析以及項目規模的預留空間；該項內容涉及投資規劃及項目實(shí)施進(jìn)度；

１０.　項目效益來(lái)源?！　　　　　　　　　　　?/div>