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關(guān)于特色小鎮的土地政策運用解析
有關(guān)數據顯示，特色小鎮在我國已然成為萬(wàn)億元級別的產(chǎn)業(yè)新風(fēng)口，是全國建制鎮的佼佼者，伴隨的風(fēng)險也不小。其中一項很大的風(fēng)險是落地問(wèn)題。無(wú)論是哪種類(lèi)型的小鎮，都不可能飄在空中，最終得落到土地上。特色小鎮的發(fā)展已然成為亟待破解的難題。按照現行政策，中鐵城際小編羅列出了五種實(shí)用的用地解決方案可供特色小鎮使用。
方案一：使用存量國有建設用地
1、批準使用：市政道路、公園、綠地、廣場(chǎng)等屬于公共用地，辦理批準使用手續，即批準用于建設市政道路等，可以發(fā)建設用地批準書(shū)，但不用發(fā)劃撥決定書(shū)或出讓合同等。這些用地在土地登記時(shí)也是只登記不發(fā)證。需要注意區分建設單位、管理單位與土地使用權人的不同。
2、國有土地劃撥，即行政方式。
3、國有土地使用權出讓。
4、國有土地租賃。
5、國有土地使用權作價(jià)出資或入股。
除批準使用和劃撥外，其他三種方式屬于有償使用。其中，出讓和國有土地租賃的具體配置方式包括協(xié)議、招標、拍賣(mài)和掛牌四種，作價(jià)出資或入股因有明確的使用者，只能通過(guò)協(xié)議方式配置。
方案二：圈內農用地辦理轉用、征收手續后依法提供給具體項目
土地利用總體規劃所確定的城市村鎮建設用地，被稱(chēng)為“圈內用地”。為實(shí)施規劃，需要占用圈內用地，涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續；涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地由市、縣人民政府批準，由市、縣國土資源部門(mén)依法供應。
方案三：圈外單獨選址建設項目用地
能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城鎮村莊建設用地范圍外土地的，經(jīng)批準可以在圈外單獨選址建設。涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續；涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續；土地供應方案在辦理農用地轉用和土地征收時(shí)一并批準。
方案四：使用國有農用地
建設需要使用國有農用地的，應當在辦理農用地轉用審批手續轉為國有建設用地后，依法辦理供應手續，不用辦理征收手續。
方案五：直接使用集體建設用地
有六種情形可使用集體建設用地。
1、鄉鎮村公益事業(yè)、公共設施用地。
2、村民住宅。
3、集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的。
4、以集體經(jīng)濟組織為主體開(kāi)發(fā)建設公租房、鄉村休閑旅游養老等產(chǎn)業(yè)，或者以集體建設用地使用權作價(jià)出資入股、聯(lián)營(yíng)與其他企業(yè)合作開(kāi)發(fā)此類(lèi)產(chǎn)業(yè)的。
5、在33個(gè)農村“三塊地”改革試點(diǎn)，集體建設用地使用權可以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股，用于商品住宅以外的經(jīng)營(yíng)性項目。
6、返鄉下鄉創(chuàng )業(yè)人員，可依托自有和閑置農房院落發(fā)展農家樂(lè )；也可通過(guò)租賃農房或與擁有合法宅基地、農房的當地農戶(hù)合作改建自住房。
方案一：使用存量國有建設用地
1、批準使用：市政道路、公園、綠地、廣場(chǎng)等屬于公共用地，辦理批準使用手續，即批準用于建設市政道路等，可以發(fā)建設用地批準書(shū)，但不用發(fā)劃撥決定書(shū)或出讓合同等。這些用地在土地登記時(shí)也是只登記不發(fā)證。需要注意區分建設單位、管理單位與土地使用權人的不同。
2、國有土地劃撥，即行政方式。
3、國有土地使用權出讓。
4、國有土地租賃。
5、國有土地使用權作價(jià)出資或入股。
除批準使用和劃撥外，其他三種方式屬于有償使用。其中，出讓和國有土地租賃的具體配置方式包括協(xié)議、招標、拍賣(mài)和掛牌四種，作價(jià)出資或入股因有明確的使用者，只能通過(guò)協(xié)議方式配置。
方案二：圈內農用地辦理轉用、征收手續后依法提供給具體項目
土地利用總體規劃所確定的城市村鎮建設用地，被稱(chēng)為“圈內用地”。為實(shí)施規劃，需要占用圈內用地，涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續；涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地由市、縣人民政府批準，由市、縣國土資源部門(mén)依法供應。
方案三：圈外單獨選址建設項目用地
能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城鎮村莊建設用地范圍外土地的，經(jīng)批準可以在圈外單獨選址建設。涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續；涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續；土地供應方案在辦理農用地轉用和土地征收時(shí)一并批準。
方案四：使用國有農用地
建設需要使用國有農用地的，應當在辦理農用地轉用審批手續轉為國有建設用地后，依法辦理供應手續，不用辦理征收手續。
方案五：直接使用集體建設用地
有六種情形可使用集體建設用地。
1、鄉鎮村公益事業(yè)、公共設施用地。
2、村民住宅。
3、集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的。
4、以集體經(jīng)濟組織為主體開(kāi)發(fā)建設公租房、鄉村休閑旅游養老等產(chǎn)業(yè)，或者以集體建設用地使用權作價(jià)出資入股、聯(lián)營(yíng)與其他企業(yè)合作開(kāi)發(fā)此類(lèi)產(chǎn)業(yè)的。
5、在33個(gè)農村“三塊地”改革試點(diǎn)，集體建設用地使用權可以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股，用于商品住宅以外的經(jīng)營(yíng)性項目。
6、返鄉下鄉創(chuàng )業(yè)人員，可依托自有和閑置農房院落發(fā)展農家樂(lè )；也可通過(guò)租賃農房或與擁有合法宅基地、農房的當地農戶(hù)合作改建自住房。
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